|
Bandićevi mrtvi kapitali
Zagrepčanka, Gredelj, Badel, Paromlin, Podbrežje, stanovi, poslovni prostori... Mrtvi kapital u vlasništvu Grada Zagreba, ukupno teški stotine milijuna eura, već godinama propadaju neiskorišteni, a da gradska vlast nema jasan plan što točno s njima želi napraviti.
Istodobno, u gradskoj upravi prevrću svaku kunu kako bi podmirili obveze, dok u Zagrebačkom holdingu (ZGH) zadnje dvije godine talože gotovo milijardu kuna gubitaka premošćujući skupim kratkoročnim kreditima probleme u tekućem poslovanju. Svake godine u planu poslovanja Uprava tvrtke optimistično ukalkulira i prodaju nekretnina. Međutim, na posljednji natječaj za prodaju Zagrepčanke, raspisan početkom ove godine, stiglo je pismo namjere tek jednog investitora, slovačke tvrtke HB Reaves, i to bez financijske ponude.
U Holdingu su se na neki način pomirili s činjenicom da nema druge nego pričekati da se tržište nekretnina oporavi. Kako nam je neslužbeno rečeno, nekretnine ne žele prodavati ispod cijene, iako na kredite kojima su kupljene plaćaju visoke kamate. Samo za Gredelj i Zagrepčanku, koji su plaćeni 126 milijuna eura od obveznica, godišnje kamate iznose oko 50 milijuna kuna. I tako sve do 2017. godine.
Nekretnine je Grad kupovao u godinama prosperiteta. Ili su se barem činile takvima. Gradonačelnik Milan Bandić, koji je cijelo desetljeće 'drmao' i gradskom upravom i Holdingom, uvjeravao je, poput kvalificiranog mešetara nekretninama, kako je ulaganje u zemljište, devastirane industrijske objekte ili stanogradnju ustvari dobar i isplativ posao. Da nije bilo gospodarske krize, možda bi tako i bilo, možda bi danas i brojili nekakvu zaradu.
No, ostaje ključno pitanje; trebaju li se gradska uprava i gradska tvrtka uopće baviti biznisom nekretninama?
Sedam milijuna za Sopnicu
Ivo Družić, profesor na Ekonomskom fakultetu i na studiju Upravljanje gradom, koji je bio i predsjednik Nadzornog odbora Holdinga, smatra kako bi svaki grad, prije svega, trebao ostvariti određene pretpostavke da bi tržište nekretnina uopće moglo funkcionirati. U prvom redu radi se o gradnji infrastrukture.
Kad je riječ o kupnji bivših industrijskih blokova te projektu stanogradnje u Sopnici-Jelkovec, gdje je sagrađeno 2700 stanova, Družić se ne slaže s tvrdnjom da je Bandić u potpunosti pogrešno postupio.
- Kad je Grad Zagreb kretao u projekt stanogradnje i kad je kupovao Zagrepčanku, Badel i ostale nekretnine... to se činilo isplativim. Međutim, došla je ekonomska kriza i situacija se promijenila. Osim toga, pad potražnje za nekretninama opteretio je likvidnost Holdinga koji mora plaćati visoke kamate na nekretnine koje stoje neiskorištene. Osim toga, mora plaćati i njihovo održavanje - pojašnjava Družić.
Samo, primjerice, za zaštitarsku službu u Sopnici, Holding godišnje plaća gotovo sedam milijuna kuna kako bi 'na oku' držali još 600 neprodanih stanova te stotine praznih prostora i garaža. U portfelju Grad ima oko 7100 stanova, 2737 poslovnih prostora te 508 garaža i garažnih mjesta. Premda je vrijednost te imovine nekoliko stotina milijuna eura, njome se loše gospodari, i to već desetljećima, na što revizori upozoravaju svake godine. Brojke sve govore: bespravno je useljeno 1800 stanova, oko 550 poslovnih prostora koristi se bez ugovora, dok ih je otprilike isto toliko prazno. Prema izvješću o imovini za prošlu godinu, od 95 milijuna kuna, koliko je fakturirano za zakupnine poslovnih prostora, naplaćeno je tek 65.
Državni ured za reviziju izdao je pak mišljenje da Holding nije trebao ulagati u nekretnine koje se ne koriste za djelatnosti tvrtke te je predloženo da ZGH zajedno s Gradom utvrdi namjenu nekretnina. Revizori su ocijenili da je kupnja Gredelja ipak bila dobar potez jer je u pitanju strogi centar grada, što se ne bi moglo reći i za Zagrepčanku koja je opterećena plombama.
Bandićevo ulaganje u nekretnine počelo je 2001. godine upravo kupnjom 100 tisuća kvadrata bivše mesne industrije Zagrepčanka u Heinzelovoj ulici za 15 milijuna eura. Činilo se kao dobra pogodba, međutim, Grad je kupio zemljište s nekoliko desetaka zabilježbi. Jedna od njih je i vinkovačke tvrtke Karma i njezina vlasnika Ivana Radoševića kojemu je Ustavni sud ove godine omogućio da nastavi sudsku bitku za vlasništvo nad Zagrepčankom koju je kupio 1999. godine.
Godišnje 20 milijuna eura samo za kamate
Bivšu Badelovu tvornicu u bloku omeđenom Vlaškom ulicom, Kvaternikovim trgom, Martićevom i Derenčinovom, Grad je kupio 2002. godine za oko 20 milijuna eura, a Paromlin kod željezničkog kolodvora preuzeo je 2005. godine za 10 milijuna eura od Klare d.d. u stečaju.
Lokacija TŽV Gredelj u Strojarskoj od 130.000 četvornih metara kupljena je godinu dana poslije za 88 milijuna eura. Plan je bio prostore Paromlina i Gredelja objediniti u jedinstvenu urbanističku cjelinu, a Bandić je najavio da će Grad na njima razviti svoje projekte te kako će još nešto i ostati da popuni gradsku blagajnu. No, zbog ograničenog zaduživanja, gradska blagajna više nije mogla podnijeti otplatu kredita, a bilo je očito da neće moći financirati niti druge Bandićeve projekte. Odluka je pala - zadužit će se Zagrebački holding.
S direktorom i glavnim Bandićevim suradnikom Slobodanom Ljubičićem, Holding je 2007. godine na Londonskoj burzi prodao 300 milijuna eura obveznica, a najavljeno je da će novac biti uložen u obnovu infrastrukture. Za plinofikaciju je trebalo ići 100 milijuna eura, a za obnovu vodoopskrbnog sustava 160 milijuna eura. Ostatak je bio predviđen za zatvaranje starih kredita. Za kamate na obveznice svake godine Holding plaća gotovo 20 milijuna eura i tako do 2017. godine kad će mu cijela tranša od 300 miljuna eura doći na naplatu.
Premda je prodaja obveznica ocijenjena vrlo povoljnim načinom zaduživanja uz kamatu od 5,5 posto, na neki su način nasamareni i investitori i Zagrepčani jer je, kako bi se spasio gradski proračun, Holding novcem od obveznica kupio od Grada i Gredelj i Zagrepčanku. Gredelj je platio 92,5 milijuna eura (s porezom), a Zagrepčanku 34 milijuna eura iako ju je Grad kupio 2001. godine za upola manju cijenu, 113 milijuna kuna.
Ništa ni od Podbrežja
Dio sredstava od obveznica, 40 milijuna eura, otišao je za još jedan Bandićev megaprojekt, stambeno naselje u Sesvetama u koje je uloženo dvije milijarde kuna. Za gradnju Sopnice gradska je tvrtka podigla kredit od 900 milijuna kuna. Zbog krize i pada kupovne moći, brojka od 600 neprodanih stranova nikako da se smanji, a da Grad nije uzeo u najam 1300 stanova, situacija bi bila znatno gora. Najam tih stanova koji su dodijeljeni socijalno ugroženima ili su u javnome najmu, Grad plaća Holdingu oko 155 milijuna kuna godišnje, čime se otplaćuje rata za kedit. U Holdingu kažu kako postoji interes da Grad uzme u najam i preostale stanove.
Zbog činjenice da su Bandićeve megainvesticije financijski ugrozile gradsku tvrtku, Dragan Kovačević, predsjednik zagrebačkog HNS-a, u svojoj strategiji gospodarskog razvoja Grada, ocijenio je da bi Grad trebao ponovno od Holdinga kupiti Gredelj i Zagrepčanku.
- Grad bi trebao tražiti dopuštenje od Ministarstva financija da se dugoročno zaduži kako bi mogao kupiti to zemljište. Prirodno je da Grad raspolaže tim nekretninama s obzirom na to da je u njihovoj nadležnosti donošenje prostornih planova - smatra Kovačević.
Najpripremljeniji projekt koji Holding ima za prodaju je Podbrežje u kojemu je gradonačelnik forsirao gradnju 2000 stanova, no zbog nedostatka novca gradnja nije počela, ali su priprema zemljišta i dozvole stajali 90 milijuna kuna.
Za Zagrepčanku je napravljeno idejno rješenje, međutim, kompleks opterećen sudskim sporom i neriješenim imovinskim odnosima sigurno nije primamljiv za ulagače.
Zemljište Gredelja još uvijek nije objedinjeno u cjelinu i dijelovi parcele su još uvijek u vlasništvu Hrvatskih željeznica. Kako je riječ o visokopotentnom prostoru, o njegovoj namjeni trebalo bi odlučivati na više razina. Međutim, vlasnici kao da nisu sigurni što bi tamo htjeli, a urbanistički plan uređenja nije donesen. Posljednja ideja koju je gradonačelnik izbacio preko svoje Facebook stranice je da bi na dijelu prostora Gredelja od 12.000 kvadrata trebao biti Zagrebački kreativni klaster.
Menadžment nam treba, a ne politika
Za Blok Badel ove je godine proveden međunarodni idejni arhitektonsko-urbanistički natječaj, a prostor je, osim za poslovne, predviđen za javne i kulturne sadržaje. Grad čeka da se investitori jave sami od sebe, jednako kao i za Paromlin koji će do tada služiti kao besplatno parkiralište.
Vedrana Likan, direktorica Colliers Internationala za Hrvatsku, Sloveniju i BiH, ističe da je veliki problem što projekti koji se nude investitorima nisu dovoljno dobro pripremljeni, a javni partner uglavnom ne zna točno što želi osim što zna da želi ulagača. Specifikacije investicijskih uloga, koncepta odnosa te budućeg objekta moraju biti jasne i detaljne.
- Za Zagrepčanku je na natječaj stiglo samo jedno pismo namjere. Upravo to upućuje na činjenicu da, samo zato što postoji želja za privatnim kapitalom ne mora značiti da će privatni sektor s veseljem dočekati poziv javnog partnera. Javno-privatno partnerstvo treba nužno sadržavati win-win elemente. Strani investitori koji se zanimaju za ulazak na hrvatsko tržište žele vidjeti da je neki projekt uspješan. Mi smo u biti premalo tržište da bismo si mogli dopustiti neuspješan projekt. Tu ne govorimo o astronomskim iznosima, nego o normalnim povratima na investiciju. Dakle, cijeli bi se sustav trebao brinuti kako bi se pojednostavio investicijski proces. A onog trena kad se realizira prvi uspješan JPP projekt i kad investitori počnu pričati o tome, onda će sami dolaziti u Hrvatsku - pojašnjava Likan, dodajući da Hrvatska, za razliku od nekih nama bliskih zemalja, primjerice Mađarske, nema poticaje za investicije koji bi bili regulirani zakonom nego je to isključivo na inicijativi lokalne samouprave. Naglašava kako u privlačenju ulagača Hrvatska treba menadžment, a ne samo političku inicijativu.
- Pregovori s mogućim investitorima odvijaju se isključivo na političkoj razini, a ne gospodarskoj. Hrvatska bi trebala imati gospodarske atašee u svim ključnim svjetskim središtima koji će promicati investicije - ističe Likan i zaključuje da je prije svega nužno stabilizirati društveno-političku situaciju kako bi se ulagači osjećali sigurnima.
_________________
Ako su neki zivoti savrsena kruznica, drugi uzimaju oblik koji ne mozemo predvidjeti ni shvatiti. Gubitak je bio dio moga putovanja. No i pokazao mi je sto vrijedi.
Kao i ljubav na kojoj mogu jedino biti zahvalan.
|
FAQ
Postano: 17 ruj 2012 23:46 
koji vrijedno češljaju Jarun u potrazi za Pokemonima. Sada se mogu vidjeti i zadovoljni roditelji kako šetaju oko Jaruna sa djecom koja love pokemone, masa teenagera koji malo lovaju pokemone, malo se opijaju na travi, studente sa blještavim mobitelima na kojima lete loptice da uhvate pokemone i puno starijih koji bace brzi pogled na mob kad im počne vibrirati.... Zašto baš Jarun, zašto ne Bundek? Jednostavno na Jarunu je preko 150 pokestopova i nekoliko Pokemon Gymova, a na Bundeku je samo 10-tak pokestopova i to je ponovo dovelo veliki broj Zagrebčana na njihov Jarun!!!!
